Wat te doen bij schimmel in huis als woningcorporatie?

Als woningcorporatie ontvangt u vast weleens klachten van huurders over schimmel in huis. Hoe weet u zeker of de oorzaak in het gebouw zelf of bij de bewoner ligt? Wat zijn de mogelijke gevolgen en hoe gaat u hier het beste mee om? Daar leest u in dit blog alles over.

De eerste stap: de oorzaak achterhalen

Je hoort vaak dat de woningbouw schimmel in huis moet oplossen, maar dat hoeft niet zo te zijn. Wie voor de schade opdraait, hangt namelijk af van de oorzaak. Is de schimmelvorming toe te schrijven aan het gedrag van de bewoner? Dan is deze zelf verantwoordelijk voor de ontstane schade. Ligt de oorzaak bij de woning zelf, als gevolg van bouw- of constructiefouten, gebrekkige reparaties of achterstallig onderhoud? Dan moet u als verhuurder het probleem oplossen.

 

Mogelijke oorzaken van schimmel: huurder of verhuurder?

Het is niet altijd makkelijk om de precieze oorzaak te achterhalen. Schimmel kan namelijk ontelbare oorzaken hebben. Wat ze gemeen hebben, is dat er altijd een vochtprobleem is. Schimmel komt dan ook het meest voor in vochtige ruimtes, zoals de badkamer en de keuken. De volgende oorzaken zijn meestal het gevolg van bewonersgedrag:

 

  • Onvoldoende ventilatie, bijvoorbeeld omdat de bewoner niet of te weinig de ramen open zet
  • Een te hoge luchtvochtigheid, bijvoorbeeld omdat bewoners de was binnen laten drogen
  • Condens, als gevolg van een te hoge luchtvochtigheid

 

Deze oorzaken zijn over het algemeen toe te schrijven aan de woning zelf:

 

  • Lekkages
  • Vocht in bouwmaterialen
  • Doorslaand of optrekkend vocht
  • Slechte afzuiging, bijvoorbeeld in de badkamer en keuken
  • Bouw- en constructiefouten

 

Worden u en de huurder het niet eens over de oorzaak? Schakel dan een onafhankelijke professional in om deze precies vast te stellen.

 

 

Nare gevolgen voor u als woningcorporatie

Schimmel in huis kan ernstige gevolgen hebben, zowel voor de huurder als voor uw woningcorporatie. Dit zijn mogelijke gevolgen:

 

  • De impact op de gezondheid van de huurder. Schimmel tast niet alleen het huis zelf (muren, plafonds, vloeren en meubels) aan, maar ook de gezondheid. Huurders kunnen last krijgen van allerlei gezondheidsklachten. Denk daarbij aan keelpijn, verkoudheid, benauwdheid en problemen met de luchtwegen. Ook hoofdpijn, huiduitslag en geïrriteerde slijmvliezen en ogen komen voor. Andere klachten zijn vermoeidheid, stress en allergieën.
  • Bedorven woongenot en ontevreden huurders. Als bewoners veel last hebben van schimmel, bederft dat hun woonplezier en worden ze ontevreden. Dat vertellen ze aan iedereen om hen heen, waardoor een negatief beeld van uw woningbouwvereniging ontstaat.
  • Een grotere doorstroom van huurders. Ontevreden huurders zullen uiteindelijk verhuizen. Als het schimmelprobleem blijft bestaan, woont de volgende bewoner ook niet lang in het huis. Zo ontstaat een groot verloop van huurders, wat u veel tijd en geld kost.
  • Een huurverlaging. Valt de oorzaak onder uw verantwoordelijkheid en verwijdert u de schimmel niet? Dan heeft de huurder recht op huurverlaging. Die vraagt hij of zij aan via de Huurcommissie of de rechter. Afhankelijk van de ernst van de situatie kan de korting oplopen tot 70% van de kale huur. De huurder betaalt u in dat geval dus nog maar 30% van de huurprijs.
  • Directe opzegging van de huur. Als de schimmel heel ernstig en niet te verwijderen is, heeft de huurder het recht om de huur per direct op te zeggen. Er geldt dan geen opzegtermijn. Dat betekent dat u als verhuurder meteen huurinkomsten misloopt.
  • Als u en de huurder niet tot een oplossing komen, is de enige mogelijkheid om naar de rechter te stappen. De huurder kan ook de Huurcommissie inschakelen. Dit kost heel wat tijd, geld en energie.
  • Negatieve publiciteit. Ontevreden huurders creëren niet alleen een negatief beeld van uw woningcorporatie, maar kunnen ook zorgen voor negatieve publiciteit. Als ze bijvoorbeeld hun verhaal doen in de media, zet dat u in een kwaad daglicht. Het gevolg daarvan is dat mensen liever geen huis bij u huren. U heeft dan dus meer moeite om nieuwe huurders te vinden.

 

Wat zegt het huurrecht over schimmel?

Voordat u actie onderneemt om bovenstaande gevolgen te voorkomen of op te lossen, is het belangrijk dat u op de hoogte bent van het huurrecht over schimmel. Bent u als verhuurder bijvoorbeeld verplicht om schimmel te verwijderen? Dit zijn uw rechten en plichten als verhuurder bij schimmel:

 

  1. U moet op de hoogte zijn van het schimmelprobleem. Dat betekent dat de huurder u dit zo snel mogelijk moet melden, het liefst schriftelijk. Want een probleem waar u niets vanaf weet, kunt u ook niet oplossen.
  2. Is de oorzaak van de schimmel te wijten aan de bewoner? Dan is de huurder zelf verantwoordelijk om het probleem te verhelpen. U hoeft in dat geval dus geen actie te ondernemen.
  3. De bewijslast ligt in principe bij u als verhuurder. Dat houdt in dat u moet aantonen dat de oorzaak van de schimmel niet ligt bij bouw- of constructiefouten of de staat van het gebouw, zoals gebrekkige reparaties en achterstallig onderhoud.
  4. Als u heeft bewezen dat de oorzaak niet bij het gebouw ligt, moet de huurder vervolgens ook aantonen dat de schade niet door zijn of haar gedrag komt.
  5. Blijft de oorzaak onduidelijk? Dan zijn er 3 opties: u verwijdert de schimmel, u betaalt een schadevergoeding of de huurder krijgt huurverlaging. Welke van de 3 het wordt, beslist de Huurcommissie of de rechter.
  6. De huurverlaging vervalt als u het schimmelprobleem oplost. Vanaf dat moment moet de bewoner dus weer de volledige huur betalen.
  7. Als het om een kleine herstelling gaat, dan draait de huurder zelf op voor de kosten. Een kleine herstelling betekent dat de oppervlakte van de schimmel kleiner is dan 0,25 vierkante meter en deze makkelijk te verhelpen is. ‘Makkelijk’ houdt bijvoorbeeld in dat de huurder de schimmel met een betaalbare bus schimmelspray kan weghalen.

 

Zo gaat u om met schimmel in huis als woningbouw

Nu u uw rechten en plichten weet, is het tijd om in actie te komen. Zo gaat u het beste om met schimmel in huis als woningcorporatie:

 

  • Onderneem meteen actie als huurders schimmel melden. Nare gevolgen als ontevreden huurders, huurverlagingen, rechtszaken en negatieve publiciteit voorkomt u door bij de eerste melding meteen in actie te komen. Hoe eerder u of de bewoner de schimmel verhelpt, hoe kleiner de gevolgen zijn.
  • Achterhaal de oorzaak van de schimmel zo snel mogelijk. Zodra de oorzaak bekend is, is ook duidelijk of u als verhuurder of de huurder de schimmel moet verwijderen. Ook hier geldt: hoe sneller dat laatste gebeurt, hoe minder schade er voor beide partijen ontstaat.
  • Schakel een onafhankelijke expert in om de oorzaak vast te stellen. De oorzaak van schimmel achterhalen is vaak een moeilijke opgave, die leidt tot conflicten. Komen u en de huurder er niet uit? Roep dan de hulp in van een onafhankelijke professional. Laat hem of haar een rapport met de uitkomsten opstellen, zodat u sterk staat als de problemen bijvoorbeeld aanhouden.
  • Ga in gesprek en geef tips. Ga sowieso het gesprek aan met de huurder, ook als de oorzaak bij hem of haar zelf ligt. Vraag hoe de bewoner omgaat met vocht in huis en geef tips om de schimmel buiten de deur te houden. Goede tips zijn bijvoorbeeld 24 uur per dag en 7 dagen per week ventileren, altijd de afzuigkap aanzetten tijdens het koken, de badkamer droog maken na het douchen en de was niet binnen laten drogen, maar buiten of in een goed geventileerde ruimte.
  • Los het probleem op als de oorzaak onder uw verantwoordelijkheid valt. Stelt een onafhankelijke expert vast dat de oorzaak een bouw- of constructiefout of de staat van het gebouw is? Laat de schimmel dan zo snel mogelijk verwijderen. Op die manier voorkomt u een hoop gedoe, zoals huurverlaging, directe opzegging van de huur of een rechtszaak.
  • Leg elk contact met huurders vast in een logboek. Het gaat dan zowel om mails en brieven als telefoongesprekken. Met zo’n logboek staat u sterk als het toch tot een rechtszaak komt. Als de huurder het schimmelprobleem bijvoorbeeld niet of te laat aan u heeft gemeld, kan de rechter besluiten de zaak in uw voordeel te beslissen.

 

Hulp nodig? Schakel Strooming in

Bent u op zoek naar een professional om de oorzaak van schimmel bij uw huurder te achterhalen? Schakel dan onze specialisten in. Wij stellen onafhankelijk vast of de schimmel is toe te schrijven aan bewonersgedrag of aan technische gebreken van de woning. Blijkt de oorzaak te liggen in bewonersgedrag? Dan verzorgt Strooming voor u een juridisch document. Daarin dekken we uw woningcorporatie in als het gaat om de aansprakelijkheid. Met dat document staat u sterk als het uw woord tegen dat van de huurder wordt.

Daarnaast helpen we u als woningbouw om de schimmel te verwijderen en bieden we duurzame oplossingen om dit probleem in de toekomst te voorkomen. Wilt u meer informatie of heeft uw woningcorporatie interesse om met ons samen te werken? Bel of mail ons dan voor een vrijblijvende afspraak. We staan graag voor u klaar.

Strooming: Binnengewoon goed!

Bent u benieuwd naar de mogelijkheden die wij u kunnen bieden? Vraag dan een offerte aan via onze offertebutton.